Uma manchinha mais escura no teto do banheiro ou umidade na parede do quarto. Esses são alguns indícios de que há infiltração no imóvel. Nesta hora, o melhor a fazer é agir rápido, antes que a água penetre por toda a unidade. Quando isso acontece, o indicado é procurar ajuda profissional para sanar possíveis prejuízos. Mas, e quando o problema não é gerado na própria unidade, o que fazer? Nessa hora é preciso verificar de onde veio a infiltração para determinar de quem é a responsabilidade.
De acordo com o engenheiro e sócio da empresa American Leak, Mamor Arima, as infiltrações podem ser de três origens: vazamentos, falhas na impermeabilização da laje ou cobertura e ainda, através do próprio lençol freático. Neste último caso, a infiltração aparece no poço do elevador. Para se descobrir de onde vem a falha, ele utiliza um equipamento, que capta o ruído do vazamento ou faz um teste de estanqueidade da tubulação se o problema estiver no encanamento de esgoto. A partir daí, é possível identificar o ponto correto que causou a infiltração.
E é nesse ponto que pode haver divergências. Afinal, quem deve ser responsabilizado pelo conserto: proprietário, locador ou o condomínio?
Segundo o advogado especializado em direito condominial, Márcio Henrique Monteiro, a resposta depende da área afetada. Se a infiltração tem origem na área comum, como paredes externas, caixa d’água, área de lazer, entre outros, a obrigação de reparar os danos é do condomínio. Assim, “o morador cuja unidade estiver sendo prejudicada pela infiltração originada em área comum deve comunicar o fato ao síndico, que tem o dever de tomar providências no sentido de corrigir o problema e reparar os danos sofridos na unidade prejudicada”, explica o advogado.
Locatário - Já quando a infiltração surge dentro de um dos apartamentos, Márcio orienta para a observação das circunstâncias em que o fato aconteceu. Se o locatário, em uma reforma, por exemplo, perfurou um cano, é dele o encargo de reparar o dano. Já quando o problema se dá por causas naturais, como desgaste de materiais, o proprietário da unidade é quem deve providenciar os consertos. De acordo com o advogado, a relação se estabelece de acordo com a lei 8.245/91, que estabelece as responsabilidades das partes que assinam um contrato de aluguel. “É dever do locador, entre outros, manter a coisa em condições para o uso a qual se destina a locação. E o locatário deve zelar pelo imóvel alugado como se fosse seu”, analisa. Assim, no momento em que perceber a infiltração, o locatário deve comunicar ao dono do apartamento, para que este possa realizar os reparos urgentes.
Caso a infiltração atinja o apartamento do vizinho, cabe a mesma proposição. O responsável pelo dano deve reparar os estragos em toda a área afetada.
Cuidados – Para não haver dúvidas quanto à origem da infiltração, que acaba por gerar conflitos entre os condôminos, Flávio Dantas, da Ronda Administradora, recomenda a contratação de empresas especializadas, que têm condições de checar e reparar os problemas. Segundo ele, o laudo detecta a causa da infiltração e, a partir daí, identifica-se o responsável.
Flávio também alerta para a necessidade do condomínio estar sempre em dia com o fundo de obras. “É sempre bom fazer um caixa para obras de emergência. As empresas são cautelosas com condomínios, buscam sempre garantias”, diz ele.
Márcio Monteiro lembra que quando a obra é necessária e urgente e de obrigação do condomínio, sua realização independe de aprovação em assembléia. Mas, quando o condomínio não tem como reparar o dano a uma unidade, o proprietário prejudicado deve providenciar o conserto, assim como deve continuar “a cumprir com seus deveres, especialmente no tocante ao pagamento das suas contribuições.
A questão deverá ser levada à assembléia, que decidirá sobre as medidas necessárias.” afirma.
Quando acontece o contrário, isto é, o proprietário não paga pelos danos que a infiltração que começou no seu apartamento causou nas unidades vizinhas e na área comum do edifício, o condomínio pode providenciar a obra e cobrar reembolso.
Além de provocar conflitos entre vizinhos, o vazamentos podem influir no orçamento do condomínio. É o que conta o técnico Rodrigo Augusto, da empresa especializada em detecção de vazamentos Water Solution. Segundo ele, um condomínio do bairro Padre Eustáquio, passou dois meses pagando uma conta d’água no valor de R$ 7 mil. O Síndico chamou a Copasa para verificar possível falha no hidrômetro. A Empresa não constatou nada, mas deu um desconto de R$ 3,5 mil na conta do condomínio e sugeriu que o síndico chamasse uma empresa para verificar possíveis vazamentos nas tubulações do condomínio. Depois de realizados vários testes, o técnico identificou o ponto exato do vazamento, que estava na área de serviço de uma das unidades.
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